Gut zu wissen!

Nützliche Tipps für den Immobilienverkauf oder -kauf sowie mieten und wohnen.

Mit oder ohne Makler
Kauf per Versteigerung
Grunderwerbsteuer einfach senken
Maklerprovision – Gesetzliche Neuregelung
Mietkaution selber verwenden
Grundrisszeichnung nicht vorhanden?
Warum so geringe Makler-Gebühren (Provisionen)?

Immobilien-Verkauf, -Kauf, -Suche mit oder ohne Makler?
Grundsätzlich ist zu sagen, dass Sie Ihre Immobilie natürlich auch selber anbieten und verkaufen können. Auch Ihre Wunsch-Immobilie können Sie selber langwierig suchen und erwerben. Bedenken Sie, nicht unerheblichen Vermarktungskosten, die erfahrungsgemäß bei der privaten Vermarktung mehr als 3.000 € betragen können (z.B. Gebühren bei diversen Ämtern, Energieausweis, Grundrisse, Inseratskosten bis zu 120 € pro Monat für nur ein Inserat auf nur einem führenden Immobilienportal) anfallen, die vollständig vom Makler übernommen werden. Sie sparen natürlich ganz oder teilweise die Maklercourtage (Maklerprovision). Aber bedenken Sie, dass es neben den Vermarktungskosten auch einige Fallstricke und Risiken sowie gesetzliche Vorschriften gibt, die Sie vielleicht nicht kennen.  Oder wissen Sie, welche Auskünfte Sie von welchen Behörden für den Verkauf benötigen? Kaum jemand weiß, dass z.B. auch Auskünfte vom Baulastenverzeichnis und Lastenausgleichsamt uvm. benötigt werden. Außerdem zeigt die Statistik, dass der Eigenverkauf einer Immobilie in der Regel 50 bis 100% länger dauert, als über einen Profi, der Sie unterstützt. Der schnellste Verkauf, den wir je abgewickelt haben dauerte bis zum Notartermin gerade mal 10 Tage! Mit einem Profi ist der Verkaufs- oder Kaufpreis in der Regel für Verkäufer und Käufer auch deutlich vorteilhafter. Ferner nimmt Ihnen der Profi alle Arbeiten ab und nimmt z.B. auch eine Solvenzprüfung der Käufer vor, damit die Bezahlung des Kaufpreises auch sichergestellt ist. Sie müssen sich also um nichts kümmern und sind auf der sicheren Seite.

Wenn Ihnen eine sichere und schnellere Umsetzung Ihres Vorhabens wichtig sind, dann sollten Sie einen Profi heranziehen, der Sie bei Ihrem Vorhaben tatkräftig unterstützt und Ihnen die Arbeit abnimmt, auch, wenn das nicht kostenlos ist. Aber auch in dieser Hinsicht sind Sie hier richtig, denn die DeGiMa-Konditionen liegen i.d.R. ab 2,00 % weit unter den üblichen Sätzen. Denn üblich sind in Deutschland zur Zeit ca. 5 bis 6, teilweise sogar 7 %. Trotzdem erhalten Sie bei DeGiMa die vollen Serviceleistungen.

Immobilienkauf per Versteigerung?
Diese Art des Immobilienerwerbs hat ohne Frage seinen Reiz, denn z.B. Zwangsversteigerungen bieten die Chance, die Immobilie für nur 70 oder 50 % des Verkehrswertes zu erstehen.

Aber besonders hierbei gibt es ein paar Tücken oder Fallstricke. Bei einer Zwangsversteigerung kaufen Sie die Immobilie wie besehen! Es gibt keinerlei Gewährleistung etc. Sie sind also gezwungen, die Immobilie selber auf Herz und Nieren zu prüfen oder prüfen zu lassen. Sie brauchen also mindestens den Grundbuchauszug, den Liegenschaftsplan und Auskünfte vom zuständigen Bauamt, sonst wissen Sie nicht, ob vielleicht im nächsten Jahr genau dort z.B. eine Autobahn gebaut werden soll. Lassen Sie sich auch das üblicherweise beim Gericht vorliegende Gutachten zeigen.

Hier sollten Sie darauf achten, ob der Gutachter die Immobilie auch von innen begutachten konnte, was häufig nicht der Fall ist. – Wenn nicht, dann müssen Sie es selber unternehmen.  Hierbei kann es vorkommen, dass der derzeitige Eigentümer Sie nicht ins Haus lässt. Denn in der Regel ist er nicht erfreut, es läuft gegen Ihn ja eine Zwangsmaßnahme, wodurch er sein Haus verliert. Und jetzt kommen Sie und wollen sich in seinem Heim breit machen. … Das stößt vielfach nicht auf Freundlichkeit, wogegen Sie keine Handhabe haben. Sie können den Zutritt nicht erzwingen. Sollten Sie also keine Gelegenheit haben, das Objekt von innen zu sehen, dann sollten Sie die Finger davon lassen oder zumindest einige (vielleicht kostenträchtige) Überraschungen einkalkulieren. Denn leider lässt der äußere Eindruck häufig keinen Rückschluss auf das Innere zu. Sie sollten sich auch die Mühe machen und aufs Dach steigen. Denn nur dort können Sie erkennen, ob es noch die nächsten 20 Jahre durchhalten wird oder ob die Dachpfannen schon porös sind. In diesem Zusammenhang sollten Sie auch den Dachboden und evtl. Keller sorgfältig in Augenschein nehmen und auf Feuchtstellen bzw. Verfärbungen, die darauf schließen lassen, achten. Wenn Sie auf der sicheren Seite sein wollen, dann nehmen Sie zur Besichtigung einen Bausachverständigen mit, auch wenn dieser ein paar hundert kostet. Immer noch besser, als einige tausender (oder gar zehntausender) für spätere Überraschungen.

Selbstverständlich können Sie auch uns beauftragen, Sie bei einer Objektbesichtigung zu begleiten. Auch, wenn wir keine Bausachverständigen sind, haben wir jedoch unsere Erfahrungswerte oder wir besorgen Ihnen einen Sachverständigen.

Grunderwerbsteuer einfach senken
Neben anderen, hier zwei allgemein gültige Tricks, um die recht hohe Grunderwerbsteuer (zwischen 3,5% und 6,5%, je nach Bundesland) deutlich zu senken:

Tipp – Kauf von Bestandsimmobilien (Aktualisiert wegen neuer ETW-Vorschriften, 27.10.2021)
Vorab: Die Grunderwerbsteuer fällt nicht an, wenn die Immobilie an Verwandte in gerader Linie verkauft wird. Das sind Eltern und Kindern, zwischen Großeltern und Enkeln oder zwischen Eheleuten. Auch Ehepartner der in gerader Linie verwandten Familienmitglieder – etwa der Schwiegersohn – und adoptierte Kinder profitieren von der Steuerbefreiung. Beim Verkauf unter Geschwistern fällt jedoch wieder die Grunderwerbsteuer an, denn die sind nicht in gerader Linie verwand.
Die Grunderwerbsteuer wird vom Kaufpreis der Immobilie berechnet. Zur Immobilie gehören alle fest mit dem Gebäude verbundene Sachen und Gegenstände. So gehört ein fest eingebauter Wandschrank oder fest verlegter Fußbodenbelag mit zur Immobilie. Aber die Einbauküche gehört zu den beweglichen Gegenständen und nicht zur Immobilie, denn diese könnten Sie mitnehmen.
Wenn Sie bewegliche Sachen (z.B. Möbel, Regale, Gardinen, Werkzeuge, Gartengeräte, Einbauküche etc.) mit übernehmen, dann erstellen Sie eine Liste dieser Dinge mit einer geschätzten, aber realen Zeitwertangabe. Diese Liste übergeben Sie dem Notar, damit der Wert dieser Gegenstände aus dem Immobilienpreis herausgerechnet wird. Jetzt zahlen Sie die Grunderwerbsteuer nur auf den reinen Immobilienkaufpreis und nicht auch für die beweglichen Sachen. Damit es beim Finanzamt keine Probleme gibt, sollte der Wert der beweglichen Sachen 15 % des Immobilienkaufpreises nicht übersteigen.
Übrigens: Bei teilgewerblichen Immobilien kann die Grunderwerbsteuer in Höhe des betrieblichen Anteils als Betriebsausgabe berücksichtigt werden.

Nicht mehr möglich ist (seite 2021) die Kürzung des Kaufpreises bei Eigentumswohnungen um die angesammelte Instandhaltungsrücklage!

So einfach sparen Sie für jede 1.000 €, die der Kaufpreis verringert werden kann je nach Bundesland 35 bis 65 € Grunderwerbsteuer, für die Sie selber sicherlich eine bessere Verwendung haben.

Grunderwerbsteuer nach Bundesländern

Maklerprovision – Gesetzliche Neuregelung
Bisher war es üblich, dass Käufer die volle Maklerprovision beim Immobilienerwerb zahlten. Mit Wirkung vom 23.12.2020 wurde dieses gesetzlich neu geregelt. Das Gesetz sieht vor, dass ab dann das Bestellprinzip (wie bisher auch schon bei Mietwohnraum) gilt, also die Partei, die den Makler bauftragt, die Provision zu zahlen hat, was in der Regel der Verkäufer ist. Allerdings kann die Provision verteilt werden. Beim Verkauf von Wohnimmobilien (Wohnungen, Einfamilienhäuser, Doppelhaushälfte) an Privatpersonen (wenn der Käufer also als Verbraucher handelt) kann die Maklerprovision auf Käufer und Verkäufer gleichmäßig (50:50) verteilt werden. Somit müssen beide Parteien jeweils die Hälfte zahlen, egal, wer den Makler beauftragt hat.

Zu diesem Zweck wird z.B. mit dem Verkäufer ein Maklervertrag geschlossen. Die Käufer werden über den notariellen Kaufvertrag zur Zahlung der halben Maklerprovision verpflichtet (oder mit gesondertem Maklervertrag (es reicht die Textform), was hinsichtlich der Notarkosten günstiger ist).

Laut Meinung des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) gilt dies aber auch, wenn der Käufer zur Kapitalanlage eine vermietete Wohnimmobilie erwirbt.

Diese Neuregelung gilt (wie gesagt) nur beim Verkauf von Wohnungen, Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften an Privatpersonen. Erwirbt eine Firma eine Immobilie (auch Wohnimmobilie z.B. ein Mehrfamilienhaus) so gilt weiterhin die Vertragsfreiheit. Somit kann in so einem Fall weiterhin die Provisionszahlung und -verteilung frei vereinbart werden.

Mit diesem Gesetz sollen Käufer von Wohnimmobilien entlastet und so der Immobilienerwerb gefördert werden.

Aber, liebe Verkäufer, keine Panik. – Auch wenn Sie künftig mit der halben Provision (bei eigenen Geschäften mit DeGiMa i.d.R. nur zwischen 2,00  % und 3,5 % ) zur Kasse gebeten werden, ist das kein Grund zur Panik. – Wenn Ihr Immobilienverkauf über einen Immobilienmakler, also Experten, abgewickelt wird, dann „verdient“ der Makler für Sie indirekt Ihren Provisionsanteil. Sie erleiden also keinen Verlust. – Ganz im Gegenteil.

Übrigens: Gemäß gängiger Rechtsprechung ist die Maklerprovision (bei üblicher Abwicklung) unmittelbar nach dem erfolgreichen Norattermin oder Mietvertrag fällig. Dabei ist es unerheblich, wann Sie den Kaufpreis für Ihre Immobilie erhalten.

Und Käufern sei gesagt, dass Sie jetzt nur noch die halbe Maklerprovision zu stemmen haben, was Ihr Budget deutlich entlastet.

Für weitere Fragen stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.

Mietkaution selber verwenden
Bei einer neu gemieteten Wohnung, einem gemieteten Haus oder Geschäfsräume etc. ist in der Regel eine Mietkaution, meistens in Höhe von bis zu drei Monatsmieten fällig. Da kommt schnell der eine oder andere Tausender zusammen. Und das gerade, wenn Sie schon erhebliche Kosten für Umzug und vielleicht neue Möbel etc. zu tragen haben.

Fakt ist, dass eine hinterlegte Mietkaution für Sie absolut totes Kapital ist, von dem Sie nichts haben. Wobei Sie es gerade jetzt sehr gut selber verwenden könnten.

Das Zauberwort lautet: Mietkautionsbürgschaft. Mit so einer Bürgschaft müssen Sie keine Kaution beim Vermieter hinterlegen und haben diese zu eigenen Verwendung zur Verfügung. Es ist also für Sie kein totes Kapital mehr. Oder Sie holen sich die bereits bezahlte Kaution wieder zurück!

So eine Mietkautionsbürgschaft wird für ein paar Euro von speziellen Unternehmen (häufig große Versicherungsunternehmen) übernommen und ausgestellt. Wie überall gibt es auch hierbei deutliche Preisunterschiede. Vorsorglich sollten Sie dieses Vorgehen vorab auch mit Ihrem Vermieter absprechen.


Weitere Infos und Vergleichsrechner finden Sie hier.

Grundrisszeichnungen nicht vorhanden?

Sie wollen Ihr Haus, eine Wohnung oder Gewerbegebäude oder -räume verkaufen oder vermieten? Dann sind Grundrisse ein absolutes Muss. Jeder Käufer oder Mieter will die Raumaufteilungen vorab „studieren“, um prüfen zu können, ob das Objekt, die Räumlichkeiten für seine Pläne geeignet ist. Sind die Grundrisse nicht vorhanden, so wird der Verkauf oder die Vermietung  erheblich verzögert oder gelingt gar nicht.

Aber was tun, wenn die Grundrisse nicht mehr vorhanden sind?
In so einem Fall können Sie sich an das zuständige Bauamt wenden. Dort sind in der Regel alle Bauakten vorhanden, von denen gegen eine kleine Gebühr Kopien angefordert werden können. (Sofern Sie die Vermarktung aber DeGiMa überlassen, besorgen wir die Unterlagen für Sie.) Allerdings könnte es bei sehr alten Gebäuden unter Umständen auch dort schwierig werden. Es lohnt sich vorab eine Anfrage, ob die Bauakte vorhanden ist und ob die Grundrisse vorhanden sind.


Wenn Sie DeGiMa mit dem Verkauf oder der Vermietung beauftragen, können Sie sich den Umstand sparen. In dem Fall reicht eine Handskizze vom Grundriss mit den Abmessungen der Räume und wo sich Türen und Fenster befinden. Wir erstellen für Sie dann eine ansprechende Grundrisszeichnung.

Warum so günstige Makler-Gebühren (Provisionen)?

Richtig, bei DeGiMa sind die Makler-Provisionen i.d.R. schon ab 2,00 % extrem gering, statt wie üblich zwischen 5 und 6, teilweise sogar 7 %. Zugegeben, dass wir damit mit die günstigsten Provisionen in Deutschland und Europa berechnen. – Aber warum?
Das ist keine Hexerei und ganz einfach: Bei DeGiMa ist die ganze interne Organisation und Verwaltung auf dem neusten Stand der Technik und voll durchautomatisiert. Deshalb kommen wir mit so geringen Provisionen aus. – Gleichzeitig sind wir der Meinung, dass die üblichen, ohnen Provisionen nicht sein müssen. Allerdings sind kleine Immobilienmakler bzw. „Einzelkämpfer“ darauf angewiesen. Diese müssen nämlich sehr viel Zeit in die Organisation und Verwaltung stecken und können somit nur eine begrenzte Anzahl von Angeboten vermarkten oder haben einen sehr hohen Personalaufwand. Um nur ein Beispiel zu nennen: DeGiMa veröffentlicht Angebote in der Regel in unzähligen Immobilienportalen in ganz Deutschland und den europäischen Nachbarländern, was hier voll automatisiert abläuft. Der „Einzelkämpfer“ würde – neben den vielschichtigen anderen Verwaltungsaufgaben – dafür mindestens eine ganze Wochen benötigen (wenn nicht noch mehr). Also kann er seine Angebot in nur drei bis maximal fünf Portalen veröffentlichen und offerieren. Das wiederum verzögert die Vermarktungsdauer erheblich, wodurch er wiederum geringere Umsätze in einer bestimmten Zeit generieren kann. Mit einem Wort: Seine Vermarkungserfolge dauern erheblich länger, als bei DeGiMa. In der Regel ist die Vermarktungsdauer (bis zum Kauf- oder Mietvertrag) hier ca. doppelt so schnell. Das wiederum kommt den Interessen unserer Kundinnen und Kunden sehr entgegen. Beide Faktoren (geringe Provisionen und schnelle Vermarktungsdauer) erhöhen den Kundenzuspruch erhblich, was wiederum für mehr Umsatz sorgt. Für den hohen Kundenzusspruch und für die schnelle Vermarktungszeit ist nicht zuletzt auch das erhebliche Konw-how des DeGiMa-Team (in vielen nützlichen Bereichen, wie Marketing, IT, SEO uvm.) verantwortlich. Das alles führt zu mehr Umsatz in kürzerer Zeit.

Deshalb kommt DeGiMa bei voller Serviceleistung mit so geringen Provisionen aus.